何が変わったか
変更から2年以内の申請義務
不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名若しくは名称又は住所（以下「住所等」）に変更があったときは、変更日から2年以内に変更の登記を申請する義務を負います（不動産登記法第76条の5）。この義務化の施行日は令和8年4月1日です。会社などの法人が登記名義人である場合も、名称や住所の変更が対象になります。
施行日より前の変更も対象
施行日より前に住所等を変更していても、変更登記をしていなければ義務化の対象です。この場合は、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があります（民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第7項）。
過料の定め
正当な理由がないのに申請を怠ったときは、5万円以下の過料の適用対象となります（不動産登記法第164条第2項）。法務省は、相続登記や住所等変更登記の未了を所有者不明土地の主な発生原因と説明しています。令和3年の法改正で、それまで任意だったこれらの登記が義務化されました。
会社が備えること
所有不動産の登記記録を点検する
会社名義の不動産について、登記記録の名称・住所が現在のものと一致しているかを点検します。過去に名称や住所を変えたのに、不動産の変更登記をしていない物件がないかを確認します。
登記記録の名称・住所
法務局への申出の仕組みを確認する
法務省は「かんたんな申出を、1回しておけば、法務局で住所等の変更を確認して登記をします」と案内しています。手続の詳細は、法務省の「スマート変更登記のご利用方法」のページに掲載されています。法務省の資料には、検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされている場合に、登記官の職権による住所等変更登記の手続が行われることを前提とした記述があります。自社の不動産に会社法人等番号が登記されているかを、登記事項証明書で確かめておきます。
社内の手順を決める
本店の移転や商号の変更を決める部署と、不動産を管理する部署が別の場合は、連絡の流れを決めておきます。相続で取得した不動産については、相続登記が義務になっていますもあわせて確認します。会社の登記簿の記載については、登記簿から代表取締役の住所を隠せるようになりましたで取り上げています。
社内の手順
注意点
過料通知の運用
法務省は、登記官が義務違反の事実を把握しても、直ちに裁判所へ過料通知を行うわけではないと説明しています。過料通知は、相当の期間を定めて履行を催告したにもかかわらず、正当な理由なくその期間内に申請・申出がされないときに限られます。催告の端緒として、表示に関する登記の申請で住所等が登記記録と合致しなかったときや、住基ネットへの照会後の意思確認の通知を拒否し、又は期限までに回答しなかったときが挙げられています。
正当な理由として示されている事情
法務省は、次のような事情を一般に「正当な理由」として認めると案内しています。これらに当たらない場合も、個別の事案に応じて判断するとしています。
- 検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、職権による変更登記の手続がされていない場合
- 行政区画の変更等により住所が変わった場合
- 義務を負う者自身に重病等の事情がある場合
- 義務を負う者がDV被害者等で、避難を余儀なくされている場合
- 経済的に困窮し、登記費用を負担する能力がない場合
具体的な規律は、不動産登記規則の一部を改正する省令（令和7年法務省令第53号）と、令和7年10月30日付け法務省民二第915号民事局長通達で定められています。個別の物件の扱いは、不動産の所在地を管轄する法務局に問い合わせることができます。